به نقل از الف:
اخیراً وزیر محترم راه و شهرسازی در اظهار نظری پیرامون مسکن اجاره‌ای پیشنهادی ارائه کرده‌اند مبنی بر اعطای معافیت های مالیاتی برای موجرانی که قردادهای دو سال به بالا با مستاجران می‌بندند.

این اظهار نظر را از این باب باید به فال نیک گرفت که نگاه به مالیات به عنوان یک ابزار حاکمیتی در میان مسئولین ایرانی نگاه رایجی نیست. اگرچه توجه دولت به جذب درآمدهای مالیاتی در سال های اخیر افزایش یافته است به نظر می‌رسد که تلقی مسئولین کشور از مالیات کم و بیش به خراج ستانی‌های حکومت های اعصار گذشته تاریخ شباهت دارد. درست است که درآمدهای مالیاتی بخش عمده درآمدهای دولت های توسعه یافته را تشکیل می‌دهند ولی نقش مالیات در توسعه کشورهای جهان بسیار مهمتر از تامین مخارج دولت است. در واقع قوانین مالیاتی از مهمترین ابزارهای هستند که دولت ها برای تنظیم روابط اقتصادی و حتی اجتماعی در سطح جامعه در اختیار دارند.

با کمال تاسف باید گفت که نظام مالیاتی کشور ما –علیرغم پیشرفت هایی که سال های اخیر هم در عرصه قوانین و هم در عرصه اجرا صورت پذیرفته - یکی از عقب افتاده‌ترین و ناکارآمدترین نظام های مالیاتی دنیاست. صرفنظر از مشکلات اجرایی و پدیده نامیمون فرارهای مالیاتی که همچنان نظام مالیاتی کشور را به استهزا می‌گیرد، به نظر می‌رسد که ساختار قوانین مالیاتی ایران نیاز به بازنگری اساسی دارد.

اشاره شد که قوانین مالیاتی اگر به درستی تدوین و اجرا شوند می‌توانند نقش بسیار موثری در تنظیم مناسبات اقتصادی-اجتماعی در سطح جامعه ایفا کنند. پیشنهاد وزیر محترم راه و شهرسازی که با توجه به همین نکته مطرح شده است می‌تواند پیشنهاد بسیار مناسبی در جهت کنترل تورم در بخش تامین مسکن استیجاری باشد ولی مشروط برآنکه پیش از آن ساختار قوانین مالیاتی در این بخش به گونه‌ای مناسب مورد بازبینی قرار گرفته باشد ولی متاسفانه در شرایط کنونی و با قوانین مالیاتی ناکارآمد فعلی پیشنهاد اعطای معافیت های مالیاتی جذابیت چندانی برای تامین‌کنندگان بازار مسکن استیجاری ندارد.

بازگشت به نقش مالیات در تنظیم مناسبات اقتصادی-اجتماعی قابل ذکر است که قوانین مالیاتی در هر صورت در این مناسبات ایفای نقش خواهند کرد، چه تنظیم این مناسبات در هنگام تنظیم قوانین مالیاتی مد نظر قانونگذار بوده باشد چه نه. برای مثال قوانین مالیاتی فعلی ایران مقرر داشته‌اند که درصدی از درآمد هر فرد یا بنگاه اقتصادی به عنوان مالیات به دولت پرداخت شود. پیامد این شیوه اخذ مالیات آن است که تامین کننده را تشویق می‌کند برای پوشش مالیاتی که باید به دولت پرداخت کند کالا یا خدمات خود را با قیمت بیشتر در اختیار مشتری قرار دهد و در مقابل از آنجا که با افزایش درآمد مودی، درآمد مالیاتی دولت نیز افزایش می‌یابد دولت در عمل به این افزایش قیمت‌ها راضی خواهد بود و در نهایت آنچه از این دور باطل حاصل می‌شود رشد بی‌مهار تورم است. آقای وزیر باید توجه داشته باشند که پیامی که این سیستم مالیاتی برای موجران دارد آن است که پوست مستاجرت را بکن، ما هم شریک! با این سیستم مالیاتی شما هرگز موفق به مهار تورم در بخش مسکن (و در هیچ بخش دیگری) نخواهید شد.

یک سناریوی مالیاتی مناسب برای کنترل تورم سناریوی پلکانی است مشروط بر آنکه اندازه پله‌ها و مقدار مالیات دریافتی با توجه نزدیک به شاخص‌های اقتصادی و وضعیت بازار تنظیم گردد و در فواصل زمانی مناسب (حداکثر یکساله) با لحاظ تغییرات محیطی مورد بازنگری و بروزرسانی واقع شود. برای مثال سناریوی فرضی زیر را برای مالیات بر مسکن استیجاری در نظر بگیرید:

پله صفر: اجاره‌ بها زیر ۵ میلیون ریال؛ معاف از مالیات

پله یک: اجاره بها از ۵ میلیون ریال تا ۱۰ میلیون ریال؛ مالیات ماهانه ۲ میلیون ریال

...

در پله یک در سناریوی فوق بازه‌ی مشخصی (از ۵ میلیون ریال تا ۷ میلیون ریال) وجود دارد که قیمتگذاری در آن بازه مقرون به صرفه نیست. فرضاً اگر موجری ملک خود را به مبلغ ماهانه ۵ میلیون ریال در دست اجاره داشته باشد و قصد اضافه کردن ۱ میلیون ریال به اجاره بها را داشته باشد، به مالیات ماهانه او ۲ میلیون ریال اضافه خواهد شد و در نتیجه متحمل زیان خواهد شد. لذا افزایش اجاره‌بها از پله صفر به پله یک حتماً باید به میزان بیشتر از ۲ میلیون ریال صورت پذیرد. به این بازه «بازه امن» می‌گوییم به این معنا که اگر افزایشی در کار باشد در این بازه صورت نخواهد گرفت. در اینجا لازم است به اهمیت تنظیم اندازه پله‌ها و میزان مالیات ماخوذه در هر پله توجه شود. اگر طول «بازه امن» به گونه‌ای تعیین شده باشد که افزایش قیمت فراتر از آن بازه غیر معقول باشد (فرضاً طول بازه چند برابر تورم بخشی بخش مسکن استیجاری باشد یا به گونه‌ای باشد که آن ملک مشخص را محدوده توان خرید مشتریان بالقوه‌اش خارج کند) گزینه افزایش اجاره بها به پله بالاتر به طور کلی از موجر گرفته می‌شود و نرخ اجاره‌ بها برای انواع مختلف مسکن در بالاترین حد هر طبقه ثابت می‌شود. در این حالت افزایش نرخ اجاره بها تنها از طریق بروزرسانی دوره‌ای (مثلاً سالیانه) اندازه پله‌ها از طرف دولت امکان‌پذیر خواهد بود. دولت می‌تواند از این ابزار برای حفظ جذابیت نسبی سرمایه‌گذرای در بخش مسکن در عین کنترل تورم استفاده کند.

در حالتی شبیه به این سناریو است که مشوق مورد نظر وزیر تبدیل به یک مشوق عمده و جذاب خواهد شد. فرضاً اگر اعلام شود که برای قراردادهای چندساله ملاک اخذ مالیات پلکانی، پله‌ای است که در زمان عقد قرارداد شامل اجاره بها می‌شده است می‌توان انتظار داشت که با بازنگری سالیانه اندازه پله‌ها و رشد هر پله متناسب با نرخ معقول تورم، اجاره‌بهایی که در سال اول مشمول پله اول مالیاتی می‌شده است در سال دوم به پله صفر سقوط کند و از مالیات معاف شود و به همین منوال در مورد پله‌های بالاتر. لذا می‌توان انتظار داشت که بیشتر قراردادهای اجاره بصورت چندساله تنظیم شوند و امنیت روانی و اقتصادی به بخش مسکن بازگردد.